quarta-feira, 8 de agosto de 2018

Uma Análise Sobre os Fundos Imobiliários (FIIs) Com Alta Rentabilidade e os Riscos Envolvidos (Caso FAMB11B)

Fundos Imobiliários (FIIs) Com Alta Rentabilidade FAMB11B

O investimento em Fundos Imobiliários ainda é uma modalidade desconhecida por muitos brasileiros, mas vem crescendo a cada dia. Em Junho/2018 a B3 contabilizou cerca de 129 mil investidores pessoas físicas em fundos imobiliários contra 730 mil investidores individuais em ações. Apesar dessa grande defasagem em relação ao mercado acionário, é inegável que os FII vêm crescendo muito e caindo no gosto de novos investidores todos os dias.

Entretanto, no que tange à análise de Fundos Imobiliários no Brasil, ainda vejo algo muito incipiente. Não há muita literatura acerca do assunto e o número de especialistas é igualmente reduzido. Da mesma forma, não há uma maturidade de extração e estruturação de dados dos FII para auxiliar os investidores, como temos com as ações à exemplo do que fazem sites como Fundamentus e PenseRico.

Dessa forma, o processo de escolha de um FII para investir pode ser um enorme desafio para muitos investidores. Que parâmetros utilizar? Existem vários, por exemplo: localização do imóvel, padrão construtivo, idade do imóvel, valor do aluguel em relação ao praticado na região, quantidade de imóveis do fundo, quantidade de inquilinos de um imóvel, tipo e duração dos contratos, qualidade da gestora, etc.

Veja que são inúmeros critérios, alguns extremamente subjetivos, o que torna tudo mais difícil. E ai alguns investidores resolvem simplificar as coisas e utilizar AQUELE critério, o único, o soberano, o magnânimo, aquele que realmente importa: qual fundo está pagando mais. Em termos mais técnicos, chamamos isso de Dividend Yeld.

Caso você não saiba, o Dividend Yeld é o termo técnico utilizado para fazer uma espécie de medição da rentabilidade de um fundo e se dá pelo seguinte cálculo: Rendimentos/Preço da Cota. Supondo então que a cota de um determinado FII custe R$ 100,00 e ele esteja distribuindo mensalmente R$ 0,80 por cota, podemos afirmar que o DY mensal desse fundo é de 0,80%. Só a título de comparação a poupança está pagando hoje um “DY” mensal de 0,37%.

Então o critério do DY é excelente não? Assim podemos escolher os fundos imobiliários que irão nos dar maior retorno. Em tese é isso, porém quando se trata de mercado financeiro temos que lembrar sempre daquela velha máxima: quanto maior o retorno, maior o risco. Nos fundos imobiliários isso se aplica perfeitamente, e para mostrar os perigos de investir buscando apenas rentabilidade, vou citar um exemplo a seguir de um FII com alta rentabilidade porém com riscos significativos.

FAMB11B – Edifício Almirante Barroso

Como o nosso foco é buscar fundos imobiliários com altos rendimentos, vamos inicialmente dar uma olhadinha no DY desse fundos nos últimos meses:

Fundos Imobiliários (FIIs) Com Alta Rentabilidade FAMB11B

Repare na coluna "DY", esse fundo tem rendido mais de 1% ao mês e em agosto/2018 rendeu absurdos 1,6% ao mês!! Isso é muita coisa!! Só pra você ter uma ideia, se você investisse R$ 100 mil nesse fundo receberia todo mês R$ 1.600,00 de proventos. Se aplicasse os mesmos R$ 100 mil na poupança eles renderiam apenas R$ 370,00 por mês. Olha a diferença!



Mas calma, antes de abrir a sua corretora e sair comprando algumas cotas de FAMB11B vamos analisar um pouco melhor o fundo:
a) o fundo é detentor de apenas um imóvel, o Edifício Almirante Barroso;
b) Esse imóvel é integralmente locado para a CAIXA, ou seja, o fundo fica na dependência de apenas um inquilino;
c) O prédio é velho, precisa de reformas e quanto mais gastos com reformas, menos lucro para distribuir para os cotistas;
d) O fundo e a CAIXA não se entenderam sobre a prorrogação do contrato e atualmente vigora um contrato por tempo indeterminado sem multa rescisória, ou seja, a CAIXA pode sair do imóvel quando bem entender sem pagar multa;
e) Há boatos circulando na imprensa de que a CAIXA tem intenção de deixar o Edifício Almirante Barroso;
f) O imóvel está localizado em um dos estados mais falidos e com maior taxa de vacância do Brasil (Rio de Janeiro).

Perceba que após considerar esses fatos, aquele "rendimentão" de 1,6% já não fica mais tão bonito né? Já pensou se a CAIXA resolve deixar o imóvel, seria um caos para o fundo, que teria muitas despesas a arcar com reforma e poderia ter grandes dificuldades para locar seus espaços novamente e, quando o fizesse, faria por um preço de aluguel bem inferior ao atualmente praticado com a CAIXA. O próprio preço da cota reflete esses riscos, uma vez que em 1 ano o valor da cota caiu quase 50%.

Eu não sei na sua cidade, mas perto de onde trabalho tem alguns desses prédios antigões que foram desocupados por um grande inquilino e nunca mais foram locados. Dá pena ver o comércio da região, antes lotado, restaurantes cheios na hora do almoço e agora os poucos que sobraram vão lutando para conquistar os parcos clientes que sobraram.

Conclusão

Ao investir em fundos imobiliários pense que se está fazendo um investimento de longo prazo, portanto é preciso pensar não só nos rendimentos atualmente distribuídos pelo fundo mas a sua sustentabilidade no longo prazo e os principais riscos envolvidos.

Eu usei o FAMB11B como caso prático para a análise mas temos outros exemplos de fundos que pagam, ou pagavam, altos rendimentos mas que carregavam com si riscos significativos. O caso mais recente é o do MFII11, que já abordei aqui no blog, que tinha um dos mais altos DY do mercado mas que acabou tendo suas negociações suspensas em virtude de suspeitas de irregularidades.

De certo o mercado de informações relacionadas aos FII ainda tem muito a crescer e se democratizar, mas isso acontecerá com o tempo e com o próprio crescimento do mercado, afinal quanto mais consumidores mais profissionais interessados em gerar e rentabilizar conteúdo relacionado ao assunto.

Abraços,

Senhor Ministro

contato: mininvestimento@gmail.com


16 comentários:

  1. Gosto de suas análises, são bem lúcidas e certeiras. Acredito que temos que ter uma carteira de FII's bem balanceada, que mescle o alto rendimento atrelados a risco e a segurança oferecida por FII's perenes e de menor risco, tendo um DY médio interessante e com certa proteção. Hoje comprei cotas de FIIB11 e VISC11, dois fundos muito bons sob meu ponto de vista.

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    1. Obrigado Anon!

      De fato, equilíbrio é a palavra. Não tem problemas termos alguns "high yelds" desde que façam parte de uma carteira balanceada e diversificada, assim conseguimos um bom DY médio em conjunto com uma boa gestão de riscos.

      Sobre os FIIs que você citou, tenho uma excelente impressão do FIIB11, apesar de ser um monoimóvel, inclusive o tenho em minha carteira. O VISC11 é um fundo que tenho ouvido falar ultimamente, vou tirar um tempo para estudá-lo melhor.

      Abraços!

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  2. o importante é diversificar. A propósito, não olho DY para definir compra.
    Dou preferência para imóveis bem localizados, não antigos e não monoinquilino. Tenho 12 fiis tijolo considerando esses critérios iniciais.
    De papel só tenho o jsre e o bcff (exatamente pela diversificação).
    Abraço!

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    1. E ai Anon!

      Bom, eu confesso que em minhas análises em olho o DY sim, claro que em conjunto com outros critérios como os que você citou. Acho que uma mescla de FII mais perenes e com baixo DY com FIIs mais inovadores com DYs mais altos podem dar um bom resultado para o investidor. Logicamente vai depender do apetite a risco de cada um.

      Quanto aos FII que você citou, não os conheço com profundidade mas, se não me engano, o BCFF é um fundo de fundos e o JSRE é um mistão de fundo de fundos, papel e tijolo.

      Abraços!

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  3. Invisto em fundos imobiliários a 5 anos e hoje possuo uma carteira bem diversificada.
    Outro dia um colega recebeu uma herança e como sabe que invisto em fii veio me pedir dicas de quais fundos investir. Eu não gosto de dar sugestões de investimentos, cada um que faça suas escolhas, mas indiquei a ele dois sites o teztner e clube do fii. Uma dica que dei a ele foi justamente diversificar e que os fundos baixo yeld são geralmente menos arriscados, para não se deixar reduzir por altos dy, principalmente nos fundos de escritórios.
    Possuo uma boa grana em fii, gosto dos rendimentos mensais e perspectivas de valorização no longo prazo. Apesar de nos últimos tempos pensar bastante em investir somente em rf, títulos públicos e cbd's de bancos menores.
    Ações na minha visão, numa economia instável e estatizada como o Brasil só valem a pena em momentos de crise. Investir em bova11 na época do impeachment, ganhei uma boa grana e cai fora. Estava pronto pra investir agora próximo às eleições, mas a bolsa não caiu como pensei. Só me arrependo de não ter investido em dólar.

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    1. E ai Anon!

      Essas solicitações de conselho de investimento vira e mexe acontecem comigo também. As pessoas querem uma resposta pronta, como se existisse o certo ou errado, o melhor mesmo é tentar indicar a pessoa a boas fontes de estudo ao invés de citar papéis específicos.

      Quanto à tentação da renda fixa, no Brasil isso é uma realidade mesmo. Temos ótimas oportunidades de produtos de renda fixa dando rendimentos superiores a 14% a.a com poucos riscos e pouca necessidade de estudo. É tentador, mas a RV, no longo prazo, pode oferecer bem mais que isso.

      Em relação ás ações você pode estar certo ou errado, mas acredito que você está colocando sua lupa num prazo muito pequeno. O retorno das ações vem no longo prazo, coisa pra aposentadoria mesmo.

      Abraços!

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  4. Perfeito. Caçar yield pode levar a grandes perdas. Tem uma razão pelo qual o yield é tão alto e esta razão é RISCO !

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    1. Exatamente AA40!

      O mercado não é bobo, se um FII está pagando um alto yeld é porque tem um risco embutido ali que também é significativo. Tudo é precificado muito rapidamente, por isso é suicídio ficar buscando lucratividade no curto prazo com renda variável.

      Abraços!

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  5. Não basta olhar o dividend yield, é preciso ter estudar com cuidado o fundo imobiliário

    Abraço e bons investimentos.

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    1. É isso ai DIL!

      Olhar só Yeld é o primeiro passo para a derrocada, até porque quem só tem papel high yeld na mão, apesar de auferir alta rentabilidade, também assume riscos elevados.

      Abraços!

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  6. Muito bom Ministro! Olhar só para o yeld tanto em fiis quanto em ações é arriscadíssimo. O yeld pode ser usado desde que com mais parâmetros. Parâmetros esses bem colocado por você como;

    Se o imóvel é novo ou não;
    mono inquilino ou não;
    contrato típico.

    Convido seus leitores a verem um pouco mais sobre esses pontos neste post aqui https://www.investidoringles.com/2017/10/primeiros-passos-escolher-fii-de-tijolo.html

    Como ele diz, é um primeiro passo para escolhermos melhor os fiis de nossa carteira.

    Abraço!

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    1. E ai Inglês!

      Concordo, o Yeld é um dos critérios para seleção de um FII, porém deve ser considerando em conjunto com outros critérios como os que você menciona no post citado, que, a propósito, é um excelente guia para novos (e velhos) investidores.

      Abraços!

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  7. Post fantástico, resumiu muito bem a questão risco/retorno.

    Eu particularmente não gosto de FII mono-mono, prefiro os multi-multi, ou pelo menos mono-imóvel e multi-inquilino (caso de alguns FII de shopping, por exemplo).

    Prefiro ter um yeld reduzido com um risco mais controlado.

    Abraço e parabéns pelo post, Ministro!

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    1. Valeu Concursado!

      Realmente pensando na mitigação de riscos os FIIs multi-multi são os mais indicados, inclusive vejo isso como uma tendência do mercado de FIIs: assim como já se foi o tempo da RMG, os fundos mono-mono tendem a ser cada vez mais minoria no mercado. Não obstante, ainda há bons cases de mono-mono como é o caso do GRLV11.

      Abraços!

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  8. Muito boas as suas análises sobre os FII's eu sou novata nesse assunto estou iniciando agora é suas dicas foram de grande ajuda.

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    1. Obrigado Larissa, se é que esse é seu nome mesmo ou apenas mais um dos diversos perfis fakes com nome feminino criados por esse site de bitcoins visando atrair cliques de marmanjos.

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      Abraços!

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