Uma Análise Sobre os Fundos Imobiliários (FIIs) Com Alta Rentabilidade e os Riscos Envolvidos (Caso FAMB11B)

O investimento em Fundos Imobiliários ainda é uma modalidade desconhecida por muitos brasileiros, mas vem crescendo a cada dia. Em Junho/2018 a B3 contabilizou cerca de 129 mil investidores pessoas físicas em fundos imobiliários contra 730 mil investidores individuais em ações. Apesar dessa grande defasagem em relação ao mercado acionário, é inegável que os FII vêm crescendo muito e caindo no gosto de novos investidores todos os dias.

Entretanto, no que tange à análise de Fundos Imobiliários no Brasil, ainda vejo algo muito incipiente. Não há muita literatura acerca do assunto e o número de especialistas é igualmente reduzido. Da mesma forma, não há uma maturidade de extração e estruturação de dados dos FII para auxiliar os investidores, como temos com as ações à exemplo do que fazem sites como Fundamentus e PenseRico.

Dessa forma, o processo de escolha de um FII para investir pode ser um enorme desafio para muitos investidores. Que parâmetros utilizar? Existem vários, por exemplo: localização do imóvel, padrão construtivo, idade do imóvel, valor do aluguel em relação ao praticado na região, quantidade de imóveis do fundo, quantidade de inquilinos de um imóvel, tipo e duração dos contratos, qualidade da gestora, etc.

Veja que são inúmeros critérios, alguns extremamente subjetivos, o que torna tudo mais difícil. E ai alguns investidores resolvem simplificar as coisas e utilizar AQUELE critério, o único, o soberano, o magnânimo, aquele que realmente importa: qual fundo está pagando mais. Em termos mais técnicos, chamamos isso de Dividend Yeld.

Caso você não saiba, o Dividend Yeld é o termo técnico utilizado para fazer uma espécie de medição da rentabilidade de um fundo e se dá pelo seguinte cálculo: Rendimentos/Preço da Cota. Supondo então que a cota de um determinado FII custe R$ 100,00 e ele esteja distribuindo mensalmente R$ 0,80 por cota, podemos afirmar que o DY mensal desse fundo é de 0,80%. Só a título de comparação a poupança está pagando hoje um “DY” mensal de 0,37%.

Então o critério do DY é excelente não? Assim podemos escolher os fundos imobiliários que irão nos dar maior retorno. Em tese é isso, porém quando se trata de mercado financeiro temos que lembrar sempre daquela velha máxima: quanto maior o retorno, maior o risco. Nos fundos imobiliários isso se aplica perfeitamente, e para mostrar os perigos de investir buscando apenas rentabilidade, vou citar um exemplo a seguir de um FII com alta rentabilidade porém com riscos significativos.

FAMB11B – Edifício Almirante Barroso

Como o nosso foco é buscar fundos imobiliários com altos rendimentos, vamos inicialmente dar uma olhadinha no DY desse fundos nos últimos meses:

Repare na coluna "DY", esse fundo tem rendido mais de 1% ao mês e em agosto/2018 rendeu absurdos 1,6% ao mês!! Isso é muita coisa!! Só pra você ter uma ideia, se você investisse R$ 100 mil nesse fundo receberia todo mês R$ 1.600,00 de proventos. Se aplicasse os mesmos R$ 100 mil na poupança eles renderiam apenas R$ 370,00 por mês. Olha a diferença!



Mas calma, antes de abrir a sua corretora e sair comprando algumas cotas de FAMB11B vamos analisar um pouco melhor o fundo:
a) o fundo é detentor de apenas um imóvel, o Edifício Almirante Barroso;
b) Esse imóvel é integralmente locado para a CAIXA, ou seja, o fundo fica na dependência de apenas um inquilino;
c) O prédio é velho, precisa de reformas e quanto mais gastos com reformas, menos lucro para distribuir para os cotistas;
d) O fundo e a CAIXA não se entenderam sobre a prorrogação do contrato e atualmente vigora um contrato por tempo indeterminado sem multa rescisória, ou seja, a CAIXA pode sair do imóvel quando bem entender sem pagar multa;
e) Há boatos circulando na imprensa de que a CAIXA tem intenção de deixar o Edifício Almirante Barroso;
f) O imóvel está localizado em um dos estados mais falidos e com maior taxa de vacância do Brasil (Rio de Janeiro).

Perceba que após considerar esses fatos, aquele "rendimentão" de 1,6% já não fica mais tão bonito né? Já pensou se a CAIXA resolve deixar o imóvel, seria um caos para o fundo, que teria muitas despesas a arcar com reforma e poderia ter grandes dificuldades para locar seus espaços novamente e, quando o fizesse, faria por um preço de aluguel bem inferior ao atualmente praticado com a CAIXA. O próprio preço da cota reflete esses riscos, uma vez que em 1 ano o valor da cota caiu quase 50%.

Eu não sei na sua cidade, mas perto de onde trabalho tem alguns desses prédios antigões que foram desocupados por um grande inquilino e nunca mais foram locados. Dá pena ver o comércio da região, antes lotado, restaurantes cheios na hora do almoço e agora os poucos que sobraram vão lutando para conquistar os parcos clientes que sobraram.

Conclusão

Ao investir em fundos imobiliários pense que se está fazendo um investimento de longo prazo, portanto é preciso pensar não só nos rendimentos atualmente distribuídos pelo fundo mas a sua sustentabilidade no longo prazo e os principais riscos envolvidos.

Eu usei o FAMB11B como caso prático para a análise mas temos outros exemplos de fundos que pagam, ou pagavam, altos rendimentos mas que carregavam com si riscos significativos. O caso mais recente é o do MFII11, que já abordei aqui no blog, que tinha um dos mais altos DY do mercado mas que acabou tendo suas negociações suspensas em virtude de suspeitas de irregularidades.

De certo o mercado de informações relacionadas aos FII ainda tem muito a crescer e se democratizar, mas isso acontecerá com o tempo e com o próprio crescimento do mercado, afinal quanto mais consumidores mais profissionais interessados em gerar e rentabilizar conteúdo relacionado ao assunto.

Abraços,

Senhor Ministro

contato: mininvestimento@gmail.com