O Tesouro Direto Pode Ser o Gatilho Para a Queda dos Fundos Imobiliários

Quando um investidor aplica seu dinheiro em fundos imobiliários ele está basicamente esperando duas coisas: recebimento de renda de aluguéis e valorização da cota acompanhando, por exemplo, a valorização dos imóveis do fundo.

Como os aluguéis, em regra, são reajustados pela inflação, o investidor fica tranquilo em relação à renda que ele está recebendo aumentar em linha com a inflação. Portanto se um FII hoje paga um DY de 8% ao ano, o investidor pode esperar que ele irá receber esses 8% a.a + Inflação ao longo dos anos.

Em contrapartida, a valorização dos imóveis é um "plus" a mais para o investimento porém não parece ser algo tão impactante. Em um estudo de 2015 que achei pela internet, foi realizado um levantamento da valorização REAL dos imóveis entre 1979 e 2015 e chegou-se ao número final de 1,23% ao ano.

É bem verdade que o valor da cota de um fundo imobiliário varia (pra cima ou pra baixo) por diversos fatores e não apenas pela valorização ou não do imóvel. Também é verdade que dependendo das condições de mercado e dos imóveis, os aluguéis podem não ser reajustado pela inflação e podem até sofrer redução. Não podemos esquecer que os fundos imobiliários são produtos de renda variável e, portanto, variam, não há linearidade.

Por outro lado, em oposição aos FII mas com algumas semelhanças temos um título público específico disponível no Tesouro Direto, aplicação mais segura e previsível,  trata-se do Tesouro IPCA+. Em síntese, esse garotinho garante ao investidor que o dinheiro aplicado seja reajustado pela inflação e renda um determinado prêmio, que varia dependendo das condições macroeconômicas. Hoje esse prêmio está em 5,89% ao ano.

Percebe-se nessa breve introdução que há semelhança entre o investimento em Fundos Imobiliários e no Tesouro IPCA+. Em ambos os casos o investidor espera que o valor aplicado renda um determinado percentual + inflação. Vamos analisar isso então:

O Tesouro IPCA+ está pagando hoje, sem risco: Inflação + 5,89% e os FIIs??

Com auxílio da plataforma de FIIs da Socopa, fiz um levantamento do DY anualizado médio dos fundos imobiliários integrantes do IFIX, baseado na última distribuição. Exclui apenas o KNRE11 que está com o DY distorcido em virtude de o fundo estar fazendo amortizações.

A partir desse levantamento, verifiquei que o rendimento anual (DY) médio dos fundos imobiliários que compõem o IFIX é de 7,01%.

Considerando que os rendimentos dos fundos contam, em tese, com reajuste inflacionário, a briga entre Tesouro IPCA+ e Fundos Imobiliários ficaria assim:

Tesouro IPCA+: Inflação + 5,89%  
Fundos Imobiliários: Inflação + 7,01%

Observa-se, portanto, que hoje ainda há uma vantagem de 1,12% a favor dos Fundos Imobiliários, que é justamente o prêmio pelo risco. A questão é: esse prêmio de risco me parece estar muito pequeno o que faz com que muitos investidores optem pela segurança e previsibilidade dos títulos públicos.

Nesse cálculo eu não levei em conta a valorização ou desvalorização da cota do fundo imobiliário, que é um componente relevante, mas só a título de curiosidade, considerando os mesmos ativos do IFIX, os FIIs variaram, em média -1,07% no ano.

Dessa forma, caso a taxa de remuneração do IPCA+ continue crescendo, a tendência é que haja uma migração de investimentos para os títulos públicos, o que irá impactar fortemente o mercado de fundos imobiliários, gerando forte quedas no mercado. Logicamente que caso isso aconteça, essa queda irá assustar muitos investidores, porém, quando a poeira baixar os mais preparados perceberão que é a oportunidade de pagar mais barato pelas cotas de FIIs aumentando assim o DY do investimento, e assim o mercado se equilibra.

Considerando a instabilidade política e a expectativa de aumento da inflação, se desenha um cenário propício para a ocorrência dos fatos narrados. Não sou economista nem gosto de futurologia, mas, na minha percepção, em breve (alguns meses) se abrirá uma boa janela de entrada em fundos imobiliários, corrigindo um pouco o mercado, que, como há um consenso, está muito esticado.

E ai, você concorda?

Abraços,

Senhor Ministro