quarta-feira, 6 de junho de 2018

O Tesouro Direto Pode Ser o Gatilho Para a Queda dos Fundos Imobiliários


Quando um investidor aplica seu dinheiro em fundos imobiliários ele está basicamente esperando duas coisas: recebimento de renda de aluguéis e valorização da cota acompanhando, por exemplo, a valorização dos imóveis do fundo.

Como os aluguéis, em regra, são reajustados pela inflação, o investidor fica tranquilo em relação à renda que ele está recebendo aumentar em linha com a inflação. Portanto se um FII hoje paga um DY de 8% ao ano, o investidor pode esperar que ele irá receber esses 8% a.a + Inflação ao longo dos anos.

Em contrapartida, a valorização dos imóveis é um "plus" a mais para o investimento porém não parece ser algo tão impactante. Em um estudo de 2015 que achei pela internet, foi realizado um levantamento da valorização REAL dos imóveis entre 1979 e 2015 e chegou-se ao número final de 1,23% ao ano.

É bem verdade que o valor da cota de um fundo imobiliário varia (pra cima ou pra baixo) por diversos fatores e não apenas pela valorização ou não do imóvel. Também é verdade que dependendo das condições de mercado e dos imóveis, os aluguéis podem não ser reajustado pela inflação e podem até sofrer redução. Não podemos esquecer que os fundos imobiliários são produtos de renda variável e, portanto, variam, não há linearidade.

Por outro lado, em oposição aos FII mas com algumas semelhanças temos um título público específico disponível no Tesouro Direto, aplicação mais segura e previsível,  trata-se do Tesouro IPCA+. Em síntese, esse garotinho garante ao investidor que o dinheiro aplicado seja reajustado pela inflação e renda um determinado prêmio, que varia dependendo das condições macroeconômicas. Hoje esse prêmio está em 5,89% ao ano.

Percebe-se nessa breve introdução que há semelhança entre o investimento em Fundos Imobiliários e no Tesouro IPCA+. Em ambos os casos o investidor espera que o valor aplicado renda um determinado percentual + inflação. Vamos analisar isso então:

O Tesouro IPCA+ está pagando hoje, sem risco: Inflação + 5,89% e os FIIs??

Com auxílio da plataforma de FIIs da Socopa, fiz um levantamento do DY anualizado médio dos fundos imobiliários integrantes do IFIX, baseado na última distribuição. Exclui apenas o KNRE11 que está com o DY distorcido em virtude de o fundo estar fazendo amortizações.

A partir desse levantamento, verifiquei que o rendimento anual (DY) médio dos fundos imobiliários que compõem o IFIX é de 7,01%.

Considerando que os rendimentos dos fundos contam, em tese, com reajuste inflacionário, a briga entre Tesouro IPCA+ e Fundos Imobiliários ficaria assim:

Tesouro IPCA+: Inflação + 5,89%  
Fundos Imobiliários: Inflação + 7,01%

Observa-se, portanto, que hoje ainda há uma vantagem de 1,12% a favor dos Fundos Imobiliários, que é justamente o prêmio pelo risco. A questão é: esse prêmio de risco me parece estar muito pequeno o que faz com que muitos investidores optem pela segurança e previsibilidade dos títulos públicos.

Nesse cálculo eu não levei em conta a valorização ou desvalorização da cota do fundo imobiliário, que é um componente relevante, mas só a título de curiosidade, considerando os mesmos ativos do IFIX, os FIIs variaram, em média -1,07% no ano.

Dessa forma, caso a taxa de remuneração do IPCA+ continue crescendo, a tendência é que haja uma migração de investimentos para os títulos públicos, o que irá impactar fortemente o mercado de fundos imobiliários, gerando forte quedas no mercado. Logicamente que caso isso aconteça, essa queda irá assustar muitos investidores, porém, quando a poeira baixar os mais preparados perceberão que é a oportunidade de pagar mais barato pelas cotas de FIIs aumentando assim o DY do investimento, e assim o mercado se equilibra.

Considerando a instabilidade política e a expectativa de aumento da inflação, se desenha um cenário propício para a ocorrência dos fatos narrados. Não sou economista nem gosto de futurologia, mas, na minha percepção, em breve (alguns meses) se abrirá uma boa janela de entrada em fundos imobiliários, corrigindo um pouco o mercado, que, como há um consenso, está muito esticado.

E ai, você concorda?

Abraços,

Senhor Ministro

24 comentários:

  1. Fala Ministro!

    Eu concordo cara! Acredito que é bem por ai mesmo. O Tesouro IPCA subindo as taxas haverá uma corrida a seus títulos. Eu mesmo pegarei caso pague 7% kkk

    Em contrapartida, os FIIs devem sofrer assim como as ações. E isso abre oportunidade para melhorarmos nosso DY.

    Caso o Tesouro pague 7%, contribuirei comprando FIIs e o próprio tesouro hehe. Assim espero.

    Abraço!

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    1. E ai Inglês!

      Se atingir 7% realmente vai ser uma corrida enorme por títulos públicos. Como a previsão de 2019 para a Selic é de 8%, provavelmente teremos um momento de inversão, com a renda variável se corrigindo e a renda fixa voltando a ser atraente.

      Isso nos trará possibilidades tanto de investir em bons produtos de renda fixa como comprar ações e FII a preços mais acessíveis do que nos últimos tempos.

      Abraços!

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  2. Isso mesmo Ministro! Eu assim como o investidor inglês aproveitarei as taxas e comprarei os dois kk

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    1. Pois é Anon,

      Apesar de a renda variável nos viciar um pouco temos que ser racionais e investir com consciência, seguindo nossa estratégia. Ao meu ver em 2019 a renda fixa ganhará mais atratividade, de forma que será prudente equilibrarmos os investimentos entre RF e RV.

      Abraços!

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  3. Eu volto pro TD quando bater em 6%. Pego o cupom de juros e compro FIIs baratos. Win-win situation. ;-)

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    1. E ai Vagabundo....

      É uma estratégia né, apesar de que nessa estratégia o seu aporte em renda fixa será muito maior que em RV.

      Eu to com o Inglês, começo a pensar em TD nos 7%. De qualquer forma, esse cenário de o TD pagando melhor também vai gerar boas oportunidades na RV, de forma que acho mais prudente equilibrar os aportes.

      Abraços!

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  4. Também estou aguardando uma redução das cotas de FIIs ainda maior para voltar a aportar e aumenta meu DY. Abraço do DM!

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    1. Isso certamente vai acontecer.

      O movimento já começou, ainda tímido, mas começou.

      Abraços!

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  5. Então cara... O difícil é achar "aquele" momento certo de comprar um e outro. Nosso mercado é muito volátil, muitas pessoas operam noticias, o que com certeza abre inúmeras janelas de oportunidades. Acredito que os grandes players percebem esse movimento rapidamente o que puxa as taxas/preços para cima e para baixo. Na minha opinião vale uma diluição do risco: Um pouco renda fixa pós fixada um pouco ações/Fiis e um pouco TD IPCA. Acredito que boas oportunidades ocorrem a partir do momento de o TD IPCA atingir a marca dos 6%, o que já está acontecendo.
    Um abraço,
    Investidor doméstico.

    https://investindonaif.blogspot.com

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    1. Concordo com você Investidor Doméstico!

      É muito difícil fazer market timing, principalmente para nós pequenos peixes nadando nesse mar de tubarões. A diversificação é nossa melhor arma, porém, tendo sempre consciência de onde está se investindo, dos riscos e dos retornos possíveis.

      O grande desafio é conseguirmos nos afastar da manada, pois logo logo toda a manada vai estar correndo para a renda fixa, o que vai causar a impressão que a renda variável não está num bom momento, quando na verdade esse pode ser o melhor momento para se investir em ações e FIIs.

      Logicamente que não vamos ser cegos e ignorar a renda fixa caso ela esteja dando boas rentabilidades.

      Sigamos nossa estratégia!

      Abraços!

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    2. Em tempo... Vamo fechar uma parceria: Você divulga meu blog eu divulgo o seu em nossos BLOGROLLs.
      Investidor doméstico
      https://investindonaif.blogspot.com/

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  6. Olá Ministro!
    Gostei assim que conheci, mas isso foi há um ano e eles estavam subindo muito pela queda do juros futuros. Agora a curva está querendo mudar e se subir as oportunidades aparecerão.
    Por ora vou de fii de papel que se comporta de maneira inversa. Postei sobre isso no meu blog http://janotainvestidor.blogspot.com/2018/01/rentabilizando-em-fiis-com-subida-da.html?m=1
    Ano que vem posso usar os dividendos para devagar comecar a comprar FIIs de tijolo, caso a desvalorização venha como acredito.
    Abraço!

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    1. E ai Janota!

      Com certeza os FIIs de papel são uma boa pedida para esse momento, eles ainda estão com desconto em relação a seu valor patrimonial e podem se beneficiar com as potenciais mudanças macroeconômicas que se avizinham. Me parece uma boa estratégia!

      Abraços!

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  7. Ministro, deve-se levar em conta que, atendendo a determinadas condições, os rendimentos dos FIIs são isentos de IR e Tesouro não tem essa isenção. De outro lado, o ganho de capital nos FIIs é de 20% enquanto no tesouro é de 15%. Sds.,
    Ricardo

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    1. Bem colocado Anon,

      Nessa comparação TD e FII temos que levar em conta o imposto de renda, porém fica complicado fazer uma comparação precisa em relação a isso, pois embora os FII tenham isenção de IR, ao receber os rendimentos todos os meses e ao reaplicá-los você estará pegando o FII com preços diferentes portanto com DY diferente.

      Quando se aplica em TD sem cupom semestral, você difere o pagamento do IR só para o vencimento do título, aumento o poder dos juros sobre juros sobre aquela taxa já conhecida.

      Realmente nesse momento não me vem à cabeça como calcular com alguma precisão o impacto do IR nessa embate TD x FII.

      Abraços!

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  8. Sem dúvidas Ministro. Acabou a onda dos FIIs que durou pouco....agora voltamos nossas atencoes para o TD que já tá pagando quase 6%aa REAL !

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    1. É Anon, de fato o TD pagando 6% real começa a ficar bem atrativo, por outro lado, isso não significa que acabou a onda dos FII, pelo contrário, pode-se abrir uma excelente janela de oportunidade para aquisição de FII a preços acessíveis, quem sabe podemos ver FIIs com DY anual de 10%, 11%, 12%.

      Abraços!

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  9. Concordo, porém: vc levou em consideração o desconto do IR nos TD's?

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    1. Pois é Ruâni, como o Anon 08:35 destacou é preciso levar em consideração o IR, uma vez que os FII tem isenção de IR na distribuição de proventos, por outro lado tem um IR mais salgado (20%) sobre o ganho de capital.

      Abraços!

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  10. Não vou ficar girando patrimônio mas se o TD atingir 7,5% deixo de colocar em FIIs para aproveitar essa nova janela de oportunidade de garantir uma rendinha de cupons até 2050. Achei que o "bonde" já tinha passado e só o Viver de Renda aproveitou mas olha um novo bonde passando....

    Sr. IF365

    Blog do Sr.IF365 | Acompanhe meus últimos 365 dias antes da IF e Aposentadoria Antecipada
    www.srif365.com

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    1. Verdade Sr.IF365,

      Se o Tesouro IPCA voltar pra patamares de 7,5% volta a ficar bem interessante. O próprio Tesouro Pré na faixa de 13%, 14% também fica bem atrativo, embora não tenha a segurança do ganho real do Tesouro IPCA.

      Abraços!

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    2. Acredito que se voltar a 7% + ipca minhas novas aquisiçoes seriam todas no TD. Só manteria o que já tenho pois não gosto de ficar girando patrimônio. Nesse patamar o viver de renda deu All in e se aposentou.
      Um abraço,
      Investidor doméstico.

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  11. Isso é verdade, existe uma correlação entre o Tesouro IPCA e os Fundos Imobiliários. Assim como também existe correlação entre as ações de dividendos e os Tesouro IPCA.

    Apenas uma coisa, na verdade a distancia é um pouco maior os FIIs são isentos de imposto nos proventos mensais e o Tesouro IPCA tem de pagar IR.

    Abraço e bons investimentos.

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    1. Pois é DIL, existe sim essa correlação e temos que ficar de olho nas oportunidades nos dois lados da moeda.

      Realmente em a questão do IR, o prêmio de risco está maior que calculei porém ainda pequeno.

      Abraços!

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