Caso você não conheça, o GGRRC11 é um Fundo Imobiliário de imóveis logísticos e industriais, relativamente recente (lançado no primeiro semestre de 2017) mas que já acumula patrimônio de mais de R$ 460 milhões e é atualmente um dos mais negociados da bolsa.
Uma das coisas que chama a atenção nesse fundo é a quantidade e diversificação dos imóveis: hoje o fundo é proprietário de 13 imóveis e, ao contrário de muitos outros FIIs que se concentram no eixo Rio-São Paulo, esses imóveis são espalhados em oito estados em diversas regiões do Brasil (PR, SC, SP, MT, GO, PB, MG e RS).
Outra informação importante acerca desse fundo é que todos os seus contratos são atípicos, isso quer dizer que são contratos de longa duração (vencimentos entre 2025 e 2033) e que preveem, caso o locatário rescinda o contrato, multa correspondente ao pagamento integral dos aluguéis de todo o contrato, garantindo assim mais proteção ao fundo.
Outro ponto positivo do fundo é sua gestão. Trata-se de um fundo de gestão ativa e, portanto, o tino imobiliário do gestor pode causar grande impacto, positivo ou negativo, no ativo. No caso do GGRC11 o impacto parece estar sendo positivo, pois a gestão do fundo demonstrou aptidão para negócios imobiliários: as alocações iniciais de recursos foram feitas rapidamente e, em out/2018, um dos imóveis foi alienado, sendo prontamente sucedido (em nov/2018) da aquisição de um novo imóvel nos mesmos moldes dos demais (Sale and Leaseback - explico o que é isso mais a frente - e contrato atípico).
A última distribuição de rendimentos foi de R$ 1,08 por cota e o preço atual da cota é de cerca de R$ 130,00 o que dá um Dividend Yeld de 0,8% a.m e de cerca de 10% a.a, um ótimo Yeld, entretanto no valor dessa distribuição ainda há alguma coisa relacionada à recente alienação de um imóvel, de forma que um DY mais realista seria de algo em torno de 9% a.a, o que, ainda assim, é um excelente rendimento. Esse DY pode melhorar muito ainda se considerarmos o preço de aquisição da cota na emissão, que falaremos a seguir...
3ª EMISSÃO GGRC11
Em 03 de dezembro de 2018 foi aprovada em assembleia a 3ª emissão de cotas do GGRC11, num valor total de até R$ 300 milhões, portanto o fundo vai quase dobrar de tamanho, é uma emissão bem ousada!
Então vamos ao que interessa: hoje no mercado secundário a cota do GGRC11 está sendo negociada por volta de R$ 130,00, na emissão o preço da cota vai ser de R$ 116,70. Como geralmente acontece nas emissões em que há um desconto relevante em relação ao preço negociado no mercado secundário, espera-se que o preço de negociação desse ativo dê uma baixada, porém isso é só especulação. A verdade é que o preço da emissão parece bastante atrativo.
Importante: os atuais cotistas terão direito de preferência na aquisição de cotas nessa nova emissão, na proporção de 57,56% de sua participação. Eles devem divulgar mais detalhes acerca dessa continha na divulgação oficial da oferta de cotas.
O valor mínimo para entrar na emissão é o de R$ 1.167,00, correspondente a 10 cotas, exceto para os cotistas que exercerem seu direito de preferência, nesse caso não há valor mínimo. A oferta terá duração de 6 meses.
QUAIS OS RISCOS DO GGRC11
Uma das principais características do GGRC11 é o modelo de negociação Sale and Leaseback adotado em todas as suas aquisições. Como isso funciona? Vamos a um exemplo.
Uma empresa industrial XYZ é proprietária de um grande galpão logístico onde funciona um de seus centros de distribuição. A empresa está precisando de capital para expandir seus negócios, mas as linhas de crédito que ela está conseguindo estão com juros muito altos.
Qual saída para empresa levantar capital? Ela chega para o Fundo Imobiliário e faz a seguinte proposta: "eu te vendo esse meu galpão logístico e alugo ele de você num contrato de longa duração, assim você já vai comprar um imóvel com um inquilino garantido"
Para o fundo é um bom negócio, pois compra um imóvel com um inquilino já garantido e para a empresa é um bom negócio pois ela recebe uma injeção de capital (referente à venda do imóvel) e os aluguéis que ela vai pagar para o fundo são menores que os juros bancários que ela pagaria caso pegasse um empréstimo.
Mas é justamente aí que está o maior risco do fundo!
Ao adotar esse tipo de contrato o fundo praticamente entra numa parceria com a empresa, pois o imóvel é totalmente personalizado para as necessidades daquela empresa. Então eventualmente se a empresa enfrentar dificuldades financeiras e começar a atrasar aluguéis o fundo ficará numa situação delicada, pois ruim com aluguéis atrasados, pior com a empresa falindo!
Além disso, se a empresa falir ou optar por rescindir o contrato (mesmo com as multas elevadas) o fundo pode ter alguma dificuldade para realocar os imóveis uma vez que, como citado, são imóveis totalmente personalizados para as necessidades de uma empresa específica, e localizados em áreas, por vezes, distantes de grandes centros comerciais.
Portanto nesse tipo de fundo a atuação do gestor é primordial, tanto no sentido de estar ligado no mercado imobiliário, mas também de estar próximo aos locatários tentando sempre alinhar os interesses deles com o interesse do fundo.
Importante destacar que os gestores sabem desses riscos e adotaram medidas para mitigá-los como a contratação de seguros, alienação fiduciária de ativos em garantia, e inserção de cláusulas de compra e venda do imóvel nos contratos. Porém, ainda assim é um risco que precisa ser considerado.
CONCLUSÃO
Esse é um fundo que vem crescendo muito e ganhando muito destaque ultimamente no mercado de fundos imobiliário. Eu particularmente gosto do fundo, tenho algumas cotas dele e pretendo comprar mais cotas nessa nova emissão. Obviamente que isso não se trata de uma recomendação, mas apenas a exposição da minha intenção de investimento.
Entretanto, é preciso estar ciente dos riscos envolvidos. Os contratos firmados até agora são muito vantajosos para o fundo, com cap rate elevado, porém é um ativo que ainda não passou por nenhuma provação mais desafiadora.
E você, vai entrar nessa emissão?
Abraços,
Senhor Ministro
